Spydell_finance: Рынок недвижимости США перешел в режим коллапса - цены в космосе, продажи в ноль

Рынок недвижимости США перешел в режим коллапса. Еще никогда в истории американского рынка недвижимости продажи не падали так сильно, как за последние 6 месяцев по июль 2022. 

С февраля по март изменение продаж новых домов в США составило минус 320 тыс в годовом выражении. Для сравнения, в кризис недвижимости 2006-2008 продажи снижались в темпах 180-220 тыс домов за 6 месяцев, а в апреле 1980 года в моменте на 300 тыс. 

Количество новых домов, выставленных на продажу, к числу проданных новых домов составило 10.9, т.е. почти 11 месяцев необходимо, чтобы при текущем спросе реализовать доступное предложение. 

В состоянии дефицита новых домов, как в 1997-2006, данное соотношение было в среднем около 4, с 2012 по 2019 около 5-5.2. Сейчас более, чем вдвое выше нормы 2012-2019.

Текущая затоваренность на максимуме с острой фазы кризиса сентября 2008-февраля 2009, когда рынок недвижимости был полностью заморожен. 

Рынок находится в жестком кризисе – сильнейшем в истории. Причина очевидна – максимальные ставки по ипотечным кредитам с 2008, падение реальных доходов и неадекватно высокие цены, которые на пике в 4 кв 2021 росли в темпах 23.1% г/г, в 1 квартале 2022 рост составлял 22.8 г/г, на второй квартал 2022 – 19.2% г/г. Это самые высокие темпы роста цен в истории рынка. 

В условиях пузыря цен на рынке недвижимости 2004-2006 годовые темпы роста цен не превышали 13.2% и в среднем были около 9% г/г. При инфляционном кризисе 70х годов темпы роста цен не превышали 19.5%.

Сейчас за два года цены выросли на 40% в США с 375 тыс до 525 тыс за дом – это рекорд. В 2004-2006 на пике было 25% за два года, а в конце 70-х «лишь» 37%.

В итоге цены в космосе, продажи в ноль. С 3 квартала в обвал пойдут цены и почти сразу же спекулятивные схемы по покупке домов в кредит для перепродажи.