Квартиры под сдачу как способ заработать

   Пишет Фриц Моисеевич Морген

Многие в России думают, будто лучшее вложение денег — это недвижимость. Купил квартиру, сдаёшь, и она не только растёт в цене, но и приносит тот самый «пассивный доход», о котором так сладко пел нам уважаемый Роберт Кийосаки.

Вот моё личное субъективное мнение по этому поводу — ни в коем случае не экспертное, но всё же основанное на многочисленных историях, которые происходили со мной и вокруг меня. Кстати, тем, кто интересуется недвижимостью, рекомендую блог Татьяны Навальной, а также замечательную книгу за её авторством — «Записки риелтора или Нас всех испортил квартирный вопрос»:

https://s0no.livejournal.com/133561.html
https://s0no.livejournal.com/599.html

Итак, вот, что я думаю по поводу инвестиционных квартир.

1. Вопреки распространённому заблуждению, цены на недвижимость растут далеко не всегда. Купленная квартира легко может подешеветь, а купленная в неудачном месте квартира — подешеветь сильно.

Более-менее надёжно защищены от резкого удешевления только квартиры в самых лучших местах, в туристическом центре Петербурга, к примеру: можно надеяться, что такие квартиры сохранят хотя бы часть своей стоимости даже в случае самых суровых экономических перемен. Беда в том, что в таких местах квартиры и стоят обычно настолько дорого, что покупать их в бизнес-целях нет смысла — не окупятся.

2. Многие квартиры являются неликвидом: стоят вроде бы и нормальных денег, но имеют недостатки, из-за которых их очень тяжело продать. Ещё хуже дела обстоят с загородной недвижимостью — какой-нибудь необычный коттедж можно продавать десятилетиями, при этом снижение цены никак не будет влиять на желание покупателей его приобрести. Покупатели будут соглашаться, что коттедж стоит таких денег, но отказываться от покупки, так как им хочется чего-то другого.

Если мы говорим про Петербург с окрестностями, то лучше всего в плане ликвидности студии и однушки в спальных районах внутри кольцевой. Если у них нет выраженных изъянов, можно надеяться их продать за 2-3 месяца.

3. Иногда недвижимость может испортиться. Рядом с коттеджным посёлком может начать работать оживлённая железнодорожная ветка (реальный случай). Дом может пойти трещинами и стать аварийным. В соседних квартирах могут поселиться буйные алкоголики.

Как мы знаем по опыту других регионов, целый район или целый город могут стать депрессивными, после чего хорошие квартиры там будут продаваться меньше, чем за одногодовую зарплату.

Сейчас эксперты прозревают роботизацию — она может привести к массовой безработице и последующей геттоизации городских окраин. Так как квартиры, повторюсь, не продаются мгновенно, можно попасть в ловушку — в тот момент, когда район явно станет депрессивным, продавать там квартиру будет уже поздно, так как на 20 продавцов будет приходиться один покупатель.

4. Покупка недвижимости сопряжена с разнообразными рисками. Если мы покупаем квартиру в строящемся доме, есть риск, что дом не достроится вовсе или достроится, но через 5 лет от обещанного срока. Сейчас с этим несколько лучше, — работает 214 ФЗ, вводятся «эксроу счета», региональные власти стараются защищать обманутых дольщиков, — однако риски всё ещё остаются довольно высокими.

Квартиры в старых домах также не защищены: их можно отсудить даже у самого честного и предусмотрительного покупателя. Выяснится внезапно, что 10 лет назад не были учтены интересы какого-нибудь нигде не вписанного в документы несовершеннолетнего, и всё: возвращай квадратные продавцу и надейся, что он захочет вернуть тебе те деньги, которые ты ему заплатил.

Надёжнее всего покупать свежепостроенную квартиру у застройщика или у «первого покупателя», однако даже и тут есть свои юридические риски.

Проблема была бы решена, если бы в России работало титульное страхование — тогда можно было бы отдать пару процентов от стоимости квартиры и знать, что в случае чего страховая компания возместит все убытки от судебных разбирательств. К сожалению, титульное страхование в России является формальностью и на практике часто не работает.

5. Серьёзнейшие риски появляются и после покупки жилья. В новостройках ещё более-менее нормально, а вот в старых домах может случиться всё, что угодно — от трещин в стенах и расползающегося мауэрлата до проваливающихся перекрытий. Большая часть таких проблем решается деньгами, однако иногда стоимость ремонта оказывается сопоставима со стоимостью всей квартиры.

Ещё один риск — требования города. Допустим, вы купили квартиру в центре города, и на фасаде вашего дома расположен ряд каких-нибудь декоративных голов. Город вполне может потребовать, чтобы жильцы квартир дома отреставрировали эти головы за свой счёт. Стоимость реставрации, опять-таки, может оказаться огромной.

Многие скажут: «не покупайте квартиры в старом фонде, и всё будет в порядке». Беда в том, что самые лучшие места — это обычно как раз те места, которые были застроены ещё в XIX веке и раньше. Там ничего, кроме старого фонда, и нет. Или, точнее, есть, но по таким диким ценам, что и обсуждать такие «инвестиции» явно не стоит.

6. Допустим, мы всех этих рисков избежали: или нам повезло, или мы, к примеру, купили 10 квартир в разных местах, чтобы в случае чего потерять только одну из них. Следующая проблема — ремонт.

Если отдать хорошим строителям деньги и отстраниться от процесса, они, конечно, всё сделают как надо… вот только ремонт обойдётся вам раза так в полтора-два дороже, чем если бы вы хозяйским глазом следили за работами и закупками, решая, что вам нужно, а что не нужно. Причина не в том, что строители будут воровать, — в Петербурге так не принято, — но в том, что у строителей по умолчанию не прокачан навык экономии.

Типичный строитель умеет работать в двух режимах. Или он делает всё, что придёт ему в голову, не думая о деньгах, или экономит «на спичках», устанавливая, к примеру, самую дешёвую сантехнику, которая позже аукается нам затоплением соседей снизу.

Когда люди хвастаются высокой рентабельностью квартир под сдачу, они забывают упомянуть, что сами организовывали ремонт, сами закупали подержанную мебель на «Авито» и, вообще, вложили в процесс кучу собственных рабочих часов. Если приплюсовать эти рабочие часы к стоимости квартиры, ремонт окажется довольно дорогим.

7. Квартиранты не будут выстраиваться к вам в очередь — особенно, если ваша квартира больше однушки. За поиск жильцов придётся заплатить и своим временем (которое стоит денег), и простоем квартиры. Если предположить, что средний квартирант живёт один год, а средний поиск нового занимает 1 месяц, мы тут же увидим снижение доходов на 8%.

Также надо учесть, что квартиранты будут склонны портить ваш ремонт и устраивать прочие сюрпризы, которые вам надо будет в итоге оплачивать из своего кармана. Допустим, вы сдаёте студию, и ремонт обошёлся вам в 300 тысяч рублей. Сдаёте вы её по 15 тысяч в месяц плюс коммунальные услуги. Через 5 лет квартиранты убьют квартиру, и вам нужно будет сделать ещё один ремонт, чтобы привести её в порядок — на этот раз за 150 тысяч. Допустим, этот новый ремонт будет длиться два месяца, то есть вы потеряете за эти два месяца ещё 30 тысяч.

Разделим 180 тысяч на 5 лет, и станет ясно, что реально мы сдаём квартиру не за 15 тысяч в месяц, как мы думали, а за 12 тысяч или, с учётом простоев, примерно за 11 тысяч.

8. Сдача квартиры — тоже работа. Надо решать многочисленные проблемы жильцов, надо ездить к ним за деньгами, надо продлевать договоры и так далее. Если у вас будут сдаваться несколько квартир, качество вашей жизни значительно ухудшится — вам постоянно будут звонить, чтобы грузить разными мелкими проблемами, связанными с вашими квартирами.

Оценим эту работу по самому минимуму, в 500 рублей в месяц за одну сдаваемую квартиру. Вот уже 11 тысяч из предыдущего примера превращаются у нас в 10,5 тысяч.

9. Налоги — отдельная песня. Если вы сдаёте по-чёрному, без договора, резко повышается вероятность конфликта с жильцами, например, не говоря уже о том, что Налоговая рано или поздно крепко возьмёт каждого рантье за задницу.

Если вы сдаёте как физлицо, вы платите 13% (и те 10,5 тысяч из примера превращаются примерно в 8,5 тысяч). Если вы сдаёте как ИП, вы платите 6% (тогда у вас остаются 9,5 тысяч), но тут возникает ещё пара подводных камней, самый очевидный из которых — необходимость тратить время на ведение учёта.

В некоторых регионах есть ещё два варианта, сдавать по патенту или сдавать как самозанятому, однако для Петербурга ни то, ни другое не подходит: патенты невыгоды, а регистрация самозанятых до нас ещё, насколько я знаю, не докатилась.

10. Теперь, когда мы обсудили минусы, можно перейти и к плюсам. Главный из них — квартиру довольно сложно по-глупому потерять. Важный фактор для финансово безграмотных инвесторов, которые легко могут напортачить с акциями, с золотом или с модной среди таких инвесторов валютой.

Если квартиру удастся купить, не отдав деньги мошенникам, то дальше с ней скорее всего будет всё в порядке. Она будет приносить маленький доход и сохранять свою стоимость.

По опыту людей, которые занимаются арендой профессионально, можно надеяться, что квартира в Петербурге будет приносить 5% годовых чистыми. Если у кого-то выходит больше, то он либо весьма везуч, либо он не учитывает те подводные расходы, про которые я рассказывал выше.

Да, запертые в малоликвидном активе 5% — это не очень впечатляет. Но если завтра мой пьющий знакомый с тремя классами образования выиграет в лотерею 15 миллионов рублей, я посоветую ему купить на эти деньги пару квартир в центре города. Самое простое и надёжное вложение для тех, кому лень читать учебники по инвестициям.

10. Ещё один важнейший плюс квартир — они позволяют хранить деньги в квадратных метрах.

Допустим, некая семья копит на квартиру и, допустим, хочет купить трёшку. Одно из главных правил накопления гласит: хранить надо в той валюте, в которой планируются расходы. Расходы планируются в метрах, следовательно, и хранить надо в метрах.

Так, например, можно покупать студии на окраине города или хорошие комнаты в популярных местах, следя только за тем, чтобы они были удобны для последующей продажи. Таким образом копящие застрахуют себя от риска резкого удорожания жилья — даже если цена на нужную им трёшку внезапно пойдёт вверх, «накопленные» к этому моменту квадратные метры также подорожают.

12. Наконец, квартиры удобны тем, что можно экономить на аренде. Когда вы переезжаете из съёмной квартиры в собственную, у вас сразу исчезают связанные с жильцами риски: вы будете аккуратнее относиться к ремонту, и вы всяко не станете сбегать, наделав долгов по коммуналке.

Ещё выгоднее получается переезд в ипотечную квартиру: особенно для тех, кто не умеет копить.

Допустим, вы снимаете за 15 тысяч рублей в месяц студию, которая стоит 2,5 миллиона. Можно накопить 900 тысяч и взять такую же студию в ипотеку на 10 лет. При ставке в 11% выплаты составят как раз 15 тысяч, после чего получится, что вы незаметно для себя купили студию за треть цены. Или, точнее, ещё дешевле, ибо платежи по кредиту останутся фиксированными, а плату за аренду хозяин будет из года в год немного поднимать.

Это похоже на какой-то трюк, но никакого обмана тут нет: вы меняете невыгодную сделку (платить 15 тысяч за съёмное жильё) на менее невыгодную сделку (платить 15 тысяч за ипотеку). Экономия за 10 лет выливается 1,6 миллиона. Магия перестанет работать только в том случае, если вы захотите большего. Если у вас есть уже собственное жильё, то менять его на большее выгоднее обычно не в ипотеку, а путём старого доброго накопления.

13. Некоторым здорово повезло в начале нулевых, когда они сначала дёшево купили квартиры в ипотеку, а потом резко выросли в цене как эти квартиры, так и зарплаты счастливчиков.

Рассчитывать на такое везение не стоит. Опыт валютных ипотечников показывает, что когда непрофессионалы играют в азартные игры на свою зарплату за 10-20 лет, заканчивается это зачастую весьма печально. Действительно: есть шанс, что вы купите в ипотеку квартиру, после чего квартира подорожает, а рубль подешевеет. Вместе с тем есть и другая вероятность: квартира может подешеветь, а ваша зарплата может стать ниже ипотечного платежа.

14. Вернёмся к вопросу инвестиций. В разных городах и в разных районах одного города рентабельность сдачи квартир в аренду очень разная. В центре это может быть 3% годовых, в ближайшем пригороде 6%, а в небольшом городке в 200 километрах от вашего места жительства — уже 15%.

Люди предпочитают покупать инвестиционные квартиры «на соседней улице», в близких и знакомых им местах. С одной стороны, это разумно. С другой стороны, иногда рентабельность отличается так сильно, что она перекрывает все проблемы с расстояниями. Особенный привет передаю сейчас жителям Москвы — в некоторых районах столицы сдача квартир приносит совсем уж неприлично низкий доход. На «Яндекс.Недвижимости» сейчас есть карта с прогнозом окупаемости квартир, рекомендую посмотреть.

Подведу итог

Есть и другие варианты полупассивного заработка на недвижимости. Можно вкладываться в коммерческую недвижимость, можно сдавать дачи с коттеджами на лето, можно сдавать квартиры посуточно или даже организовывать в них подпольные хостелы. Можно купить акции какой-нибудь гостиницы или строительной компании, можно вложиться в покупающий квартиры ПИФ.

Все эти варианты тоже имеют свои многочисленные плюсы и минусы. Я не могу сказать: «вкладывайтесь туда-то, там одни плюсы, а минусов нет». Проблемы есть везде — или с риском, или с доходностью, или и с тем и другим одновременно.

Лично я для себя недвижимость в качестве инструмента для инвестиций сейчас не рассматриваю, однако моё мнение вполне может измениться со временем: например, если квартиры в России подешевеют до такой степени, что сдача их в аренду начнёт приносить более высокий доход.